Jak odnieść sukces inwestując w aktywa materialne, z dala od tłumów, mediów i zgiełku.
2N
nuggets of financial self-defence
Wątpliwości w tej dziedzinie wiążą się z nieprecyzyjnym określeniem co oznacza „nieruchomość”. Harry Browne był w tej sprawie dość konsekwentny. Nie wprowadzał nieruchomości do PPT twierdząc, nie bez pewnej racji, że „nieruchomości” wzięte hurtem nie spełniają podstawowych warunków klasy aktywów zrównoważonego portfela PPT. Są to rzeczy takie jak natychmiastowa dostępność aktywa o każdej porze i w każdych ilościach, czy ciągła dostępność dokładnej informacji cenowej.

Mamy daczę, powiedzmy, w jakimś miejscu i jest to niewątpliwie pewne aktywo. Ale ani nie znamy jej dokładnej ceny w danym dniu, ani nie możemy jej sprzedać a la minute w tymże dniu. Zanim daczę sprzedamy musimy zapewnić sobie pośrednictwo agenta nieruchomości, notariusza i innych, przez co nie pozbędziemy się niej szybciej niż przynajmniej kilka miesięcy, a może nawet rok. Wtedy dopiero wiadoma będzie dokładna cena jaką realizujemy. Ani też nie możemy pozbyć się odpowiadającej nam części aktywa, powiedzmy 17% i nie więcej. Jest to zawsze wszystko albo nic. Nieruchomości nie są więc z tych powodów częścią oryginalnego portfela PPT.

No a co to są nieruchomości w takim razie, padało często pytanie? Harry Browne miał na to gotową odpowiedź – jest to jedna z trzech rzeczy, w zależności od punktu widzenia. Dla większości ludzi jest to po prostu konsumpcja. Chcemy mieszkać w doskonałym punkcie, z widokiem, bez hałasu, w zieleni, blisko szkoły, etc. Kupujemy więc to czego nam potrzeba i cześć. Nie zważamy przy tym zbytnio na cenę, albo raczej płacimy za to co dla nas przedstawia ekstra wartość ale co nie musi być wartością dla kogoś innego.

Drugą możliwością był biznes. Jeżeli nieruchomości kupujemy i sprzedajemy, robiąc na tym zysk i spędzając w tym znaczną część czasu to jesteśmy profesjonalistami w biznesie nieruchomości. Jest to nasza praca,  nie inwestowanie.  Wreszcie trzecią możliwością była spekulacja. Jeżeli kupimy parę hektarów na kierunku rozwoju metropolii i trzymać je będziemy parę lat w antycypacji odrolnienia i związanego z tym zysku kapitałowego ze sprzedaży odrolnionych kawałków będzie to zdaniem HB spekulacja. Ale spekulacja to domena osobnego portfela – zmiennego – który separuje żelazną rezerwę zainwestowaną w PPT od pewnej puli kapitału obarczonej znacznie większym ryzykiem którą zamierzamy spekulować szukając zwrotu generalnie wyższego niż rynkowy.

Osobiście uważam że do nieruchomości podejść można i trzeba w sposób bardziej elastyczny i mniej ortodoksyjny, nie tracąc jednocześnie zalet metody PPT. Stoją za tym zasadniczo 2 argumenty:

a) Po pierwsze Harry Browne sam był w tym mało konsekwentny utrzymując część portfela PPT w złocie fizycznym. Podkreślam że ma to wiele sensu z szeregu innych powodów, ale argumenty o „doskonałej podzielności” złota wobec niepodzielności nieruchomości są tutaj naciągane. Racja, nie mogę z miejsca zadzwonić do maklera i polecić natychmiastowej sprzedaży jedynie dachu mojej daczy wraz ze spiżarnią, zatrzymując resztę. Ale trzymając kilową sztabę złota też jest wątpliwe jak szybko i z jakim nakładem energii pozbędę się jej połowy. Nawet jak pozycję mamy w monetach złotych to każdy kto ją  ma i kto coś w swoim życiu sprzedał potwierdzi że szybka i bezproblemowa sprzedaż złota fizycznego jest też często iluzją. Zawsze musimy z aktówką udać się do dealera, jako minimum. Tam się okaże że naszej monety dealer albo nie skupi albo że przysunie jej swoją marżę  która nie będzie dla nas interesująca,  względnie napotkamy na jeszcze inne trudności.  

b) W czasach HB sekurytyzacja nieruchomości była znacznie mniej rozwinięta niż obecnie a „przemysłu” derywat w ogóle jeszcze nie było, nie licząc klasyków jak opcje czy kontrakty terminowe. Obecnie natomiast możemy inwestować w specyficzne klasy nieruchomości o danych charakterystykach, na przykład w REITy inwestujące tylko w mieszkania na czynsz i rozdzielające dochód z wynajmu między inwestorów czy, dajmy na to, w REITy inwestujące tylko w centra handlowe, czy tylko w szpitale. Możemy też zainwestować w ETF-y replikujące dany indeks nieruchomości. W rezultacie podczas gdy nieruchomości jako klasa nie należą może organicznie do PPT to ich pod segmenty, w zależności od charakterystyki, włączyć można albo do sektora akcji* (większość funduszy kupujących grunt) albo do obligacji (na przykład fundusze inwestujące w MLP – master limited partnerships).

__________________
*  Przykładowo w xPPT w tym roku pewną pozycję w ETF-ie VNQ Vanguarda explicite włączyliśmy do akcji.  Jest to derywata naśladująca indeks MSCI US REIT, złożony z akcji publicznie handlowanych  w Ameryce REIT-ów.   Wyceniany obecnie tanio (P/E ~7.5) VNQ płaci stabilnie (beta ~0.6) zdrową dywidendę rzędu 4.8%,   ma zatem charakterystykę solidnej,  dużo mniej zmiennej niż rynek kompanii dywidendowej  o średnim potencjale wzrostowym.  



temat z forum - szersze rozwinięcie w najbliższym newsletterze

Logowanie

Metale szlachetne

Złoto spot, $/oz
[Most Recent Quotes from www.kitco.com] Srebro spot, $/oz
[Most Recent Quotes from www.kitco.com] Platyna spot, $/oz
[Most Recent Quotes from www.kitco.com] Pallad spot, $/oz
[Most Recent Quotes from www.kitco.com] Indeks akcji złota HUI
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Abonament 2N

Aby nabyć / przedłużyć kliknij tu:

Subskrypcja NEWSLETTER-a plus dostęp do sekcji prywatnej witryny.  (abonenci: login wymagany po zniżkę) 

plus: BONUS1  


złoto ze zniżką!

plus: BONUS2


gratis z abonamentem!

plus: BONUS3


gratis z abonamentem!